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【以案释法】买房时卖家反悔,购房定金能双倍退吗?
  发布时间:2020-09-05 19:05:17 打印 字号: | |

购房是高额消费

购房时,交了定金、签了合同

但是可能因为房价上涨

卖家反悔了

定金还能退吗

???

没买房或打算买房的

跟中院君一起来学法

不懂法的人都注定保护不好财产

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都写在法律里!

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案例回顾

郑某与李某于2018年5月3日经某地产公司介绍,签订《房屋买卖预定协议》一份,协议约定:郑某购买李某的房屋(建筑面积为52.61平方米),价款为29万元,协议签订当日郑某向李某支付了定金2万元。该合同未约定付款、过户的明确、具体时间,亦未约定付款、过户的先后顺序。2018年7月14日,该房产公告期满,同年7月23日取得该房空户证明。双方反复多次沟通、确认,口头约定同年7月25日完成交款27万元、产权过户。双方未能实现7月25日房款27万元支付与房屋产权过户登记。

郑某于2018年7月25日起诉

请求法院判令

1.解除双方签订的《房屋买卖预定协议》

2.李某双倍返还定金4万元

 

法院判决

法院审理认为:郑某与李某签订《房屋买卖预定协议》是双方真实意思表示一致的结果,且不违反国家法律法规的强制性规定,该协议合法有效,各方当事人均应当诚信履行相应合同义务。案件中,双方当事人对解除《房屋买卖预定协议》无异议,法院予以确认。郑某主张,因李某未履行房屋过户手续,已构成根本违约,应当双倍返还定金。李某对此不予认可。法院认为,根据审理查明事实,双方当事人在《房屋买卖约定协议》第二条第2项约定“当甲方(李某)过户给乙方(郑某)时,乙方当日付清甲方房款二十七万元。”

而在房产公告期满,并于2018年7月23日取得空户证明后,郑某要求履行过户手续并支付房款时,李某向中介表示双方房屋买卖交易不了,且与郑某在电话通话及微信聊天中亦明确表示过不了户、交易不了,此行为可以表明李某不愿履行合同的意思表示。郑某在7月25日催告后,李某未在7月25日履行合同约定的义务,双方合同最终未能履行,李某构成根本性违约,依法应承担相应的违约责任。上诉人郑某要求收取定金的被上诉人双倍返还定金4万元,符合法律的规定,故上诉人郑某请求双方返还定金的上诉理由成立,本院予以支持。

最终法院判决:郑某与李某签订《房屋买卖预定协议》解除;李某双倍返还郑某定金4万元。

 

法官有话说

 

01

法律关系性质

当事人所签合同虽然名为《房屋买卖预定协议》,像预约合同,但其实质内容为二手房房屋买卖,故法律关系性质为房屋买卖合同关系。

 

02

根本违约的认定

 

当事人约定的“当甲方(李某)过户给乙方(郑某)时,乙方当日付清甲方房款二十七万元。”李某明示不卖房或拒绝履行过户义务,构成根本违约,卖方应承担违约责任。从文义解释看,约定可以理解或解释为“先过户、后付款”,如此才最为合理,原因有二:一是双方先写的是过户;二是过户有国家机关上班时间的约束,付钱则只要满足“当日”即可,不受八小时上班时间的限制

 

03

定金罚则的适用

明确了谁根本违约,定金罚则当然可以适用,违约的收受定金一方双倍返还定金给守约一方,以此引导社会:非善意反悔卖房者,将100%的定金利益。

 

04

利益衡量与调解

面对民商事纷争,合理的裁判或调解就是在争议双方之间找到一个利益平衡点,类似本案的纠纷,其最直接的调解空间就是0至 100%的定金,关键要找到能说服双方的违约与守约。本案还涉及到潜在的利益衡量点在于房产交易市场的交易行情,可能有一个上涨的空间,裁判、调解都要关注到该空间,从而扩大调解的利益空间,优化调解方案,无限接近当事人最真实的利益盘算点。

 



 

 
来源:中院宣传处
责任编辑:刘会芳