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【以案释法】买房时贷款没审批下来,首付款还能要回来吗?
作者:中院宣传处  发布时间:2020-11-03 10:24:10 打印 字号: | |

生活中经常遇到一种情况

就是在贷款买房时

首付款付了

但是贷款却没有审批下来

遇到这种情况

购房者不能如期支付尾款

算不算违约?已经支付的首付款

地产公司要不要返还?

带着这些问题,我们来看一个案例


案例回顾

2018年5月,蒋先生与某地产公司签订《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同之补充协议》,购买该地产公司一套总价为123万余元的房子,蒋先生支付了首付款25万余元。双方约定,剩余款项由蒋先生向银行申请贷款后支付。但此后,蒋先生的贷款没有申请下来,尾款没能及时支付,地产公司于是将蒋先生起诉至官渡区人民法院,请求法院判令解除与蒋先生签订的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同之补充协议》,蒋先生协助办理撤销登记备案手续。

地产公司还要求蒋先生支付总房价20%的违约金246765元,依据是,在双方签订的《商品房买卖合同之补充协议》中有一条,“如因银行或政府原因未能通过贷款审批的被告应于原告或者银行通知其存在上述情形之日起5日内向原告补足全额房款,如被告未能补足,原告有权解除合同,合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除,被告应于合同解除之日起7日内无条件配合原告办理解除备案手续,被告应按购房款总额的20%向原告支付违约金。”

庭审时,蒋先生称,自己同意解除备案手续并愿意配合地产公司办理,自己没有及时支付尾款,是因为申请贷款是昆明市出台了房屋限购政策,导致贷款没有审批下来。他提出,自己买房时支付了首付款,解除备案手续后地产公司应当返还。

一审法院判决

官渡法院审理后认为,双方签订的购房合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律规定,合同合法有效。但因蒋先生为非云南省户籍人,其在昆明市主城区和三个国家级开发园区内已购买新建商品房住房,因此银行未向其发放贷款,双方当事人均同意解除合同,予以支持。

而蒋先生不能及时支付尾款,是因为贷款未被审批,本案系因不可抗力致使合同目的不能实现,因此地产公司应将蒋先生的首付款返还。而双方签订的补充协议没有签订时间,地产公司据此要求蒋先生支付违约金、逾期解除备案手续违约金,不予支持。

一审结束后

地产公司认为

本案并非因不可抗力致使合同目的不能实现

不应返还蒋先生的购房首付款253825元

于是向昆明市中级人民法院提出上诉

二审法院判决

昆明中院二审认为,不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中,根据查明的事实,双方当事人签订《商品房买卖合同(预售)》在前,而昆明市出台限制性贷款的政策颁布在后,这是双方都不能预见、避免或者克服的,故本案存在不可抗力的情况。对于地产公司提出的补充协议中“如因银行或政府原因未能通过贷款审批的......被告应按购房款总额的20%向原告支付违约金”的条款,昆明中院认为,此条中所指“政府原因”应当属于签订商品房买卖合同之前颁布的政府政策,不应包括签订合同之后政府新颁布的相关政策。综上,昆明中院驳回上诉,维持原判。

法官说法

在很多合同的约定中,都会有关于“不可抗力”的约定,一般来说,“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,具体到这个案例中,蒋先生和地产公司签订合同之时,不能未卜先知知道政府即将出台限购政策。如果将案例的情况变一变,假设没有这个限购政策,蒋先生的贷款未被审批,那这个案子可能就是另外的结果了。

本案判决已生效

 



 

 
责任编辑:刘会芳